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投資用マンションで稼いだ不動産投資の確定申告の方法と注意点

2021年10月15日

  • 税務

投資用マンションとは

マンションは主に「実需」と「投資用」に分かれます。
「実需」とは専門用語ではありますが、自分が住むために購入するいわゆる居住用のマンションのことを指します。
それに対して「投資用」のマンションとは、自分で購入したマンションを人に貸すことで賃料収入を得たり、売却することでそのキャピタルゲイン(売却差益)を得るためのマンションの事を指します。
近年、投資不動産会社も増えていますが、それとは裏腹にコロナも相まって投資用マンションを所有することのハードルは上がっています。
しかし、それでもなお投資用マンションの人気はとても高いです。そこには様々なメリットもある反面で、しっかりと予め把握しておきたい注意点もあるので、それらを一部ピックアップして見ていきたいと思います。

投資用マンションのメリット

投資用マンションにはメリットがたくさんありますが、私的年金を作ることができる事と、税金対策の事について記したいと思います。

私的年金を作る

まず、私的年金を作ることに関してです。近年老後2,000万円問題や年金問題が話題となって記憶に新しいですが、その解決策としてマンションを保有して人に貸し出すことで賃料収入を得る方法があります。
日本はスタグフレーションとも言われ、景気はずっと停滞ないしは後退気味でありますが、物価は上昇を続けています。特に都心の不動産価値は上昇傾向が続いています。築年数がある程度経ってしまった物件であっても、最近流行のリノベによってむしろ人気が加速することもありますので、長期的な目線で見て資産形成をできる点から人気が続いています。
ちなみに、私的年金としてずっと賃料収入を得る方法もあれば近年の地価の上昇を背景に途中で売却することによるキャピタルゲインも狙えるため、出口も自分次第で選べるのが利点となっています。

税金対策

次に、税金対策として投資用マンションを活用する方法です。
主に投資不動産会社は年収500万円以上のサラリーマンや医者などを対象に狙って広告をうったり営業をかけたりしながら活動しています。
投資不動産を買うためのローンが組めるのが年収500万円以上となってきつつあることも背景にはあります。もう一つの理由としては、日本は累進課税なので所得が高ければ高い人ほど所得税が取られることからそのための解決策としてマンションを購入することが挙げられます。
普段、サラリーマンとして給与所得を得ている人は所得税の税金対策方法が限られています。あったとしてもそこまで大きなメリットをもたらしてくれることは少ないです。
これに対し、個人事業主は、収入を得るために生じた電話代や備品・消耗品の購入代金の経費計上が認められます。また、投資不動産について減価償却費(建物の価値の減りに対する経費)の計上の可能です。また、不動産賃貸により生じた賃貸料収入は不動産所得とされ、マイナスの場合には給与所得と通算が可能です。
そこで、投資用不動産を人に貸し出して不動産収入を作ることで、普段はサラリーマンとして収入を得ながら、その傍らで不動産経営をしている個人事業主のような形をとります。
そうすることによって、給与所得と不動産所得を通算して税金を計算することで所得税の還付が狙えます。中古物件であれば、減価償却費が賃貸収入を超えることが多く、不動産所得は赤字になりやすいです。
その赤字となった不動産所得と給与所得を一緒に税金を計算することで所得税の税金を安くするのが大きなメリットです。
また、事業に必要とされる接待交際費や交通費などの活動経費を計上することや確定申告で青色申告を行うことで所得税の還付金をさらに狙えます。

確定申告の方法

まず、不動産所得の算出方法は、『不動産総収入金額 − 必要経費』となります。
おおむね収入は毎月受け取る家賃収入で、必要経費は管理費、修繕費、修繕積立金、ローンの利息、固定資産税や収入印紙などの税金などになります。それに加えて構造によっても年数が変わってきますが、減価償却費用も落とすことができます。
これらの必要経費が仮に総収入よりも大きくなり、不動産での所得がマイナスになると、サラリーマンとして得ている給与所得との損益通算が可能になります。そのため、確定申告をして損益通算をし、総所得が仮に下がった場合には毎月の給与から自動で天引きされている所得税を還付金として受け取ることが期待できます。
方法としては、大きく二つ種類があり、白色申告と青色申告があります。
白色申告は簡単な単式簿記で住むというメリットがありますが、青色申告の場合、多少簿記の帳簿付けが複雑にはなりますが、65万円の青色申告特別控除が使えます。65万円の所得控除はかなり大きな額になってくるので、青色申告で確定申告を行うことがベターとされています。

確定申告における不動産収入の注意点

まず、収入や必要経費を細かく管理していく必要があります。場合によっては管理会社や仲介の不動産会社が支援してくれる場合もありますが、基本的には自分で管理していくものになります。
特に、経費の管理は個人事業主であれば習慣として身についている人も多いかもしれませんが、普段サラリーマンをしていると、領収書の保管する習慣がない人も多いかもしれません。さらに付け足すと、不動産に限らず確定申告をする場合は、白色申告の場合は原則5年間、青色申告の場合は原則7年間帳簿を保管せねばならないルールがあります。
確定申告を終えればそこで終わりではなく、仮に税務調査がきた場合でもしっかりと対応できるよう、確定申告後も領収書も含め帳簿の管理はしておきましょう。
また、通常、不動産投資で得た収入は不動産所得となりますが、不動産貸付の規模が一定以上を超えると国税庁から「事業規模(事業所得と同等)」と認められます。
事業規模の不動産所得と認められる基準は、不動産貸付の対象が独立した建物なら「5棟以上」、マンション投資ならば「10室以上」とされています。
これらのルールを満たし青色申告で申告をしたい場合には、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。
税金の兼ね合いから10室以上の所有が始まると法人なりするケースもありますが、しっかりと確定申告におけるルールを事前に把握しておく必要があります。
なかなかそのルールを把握したり、帳簿をつけていくのは工数がかかるため、専門家に依頼した方が確実です。

PROFILE

舩田 卓

1972年愛媛県生まれのA型。 愛媛県立松山商業高校卒業後、東京IT会計専門学校に進学。 在学中に税理士試験を全国最年少20歳で合格。 そのまま専門学校の専任講師となり、税理士試験の受験指導を担当。 22年間務めた講師の道から飛び出しSMC税理士法人に入社。

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